Abschreibung von Immobilien
Ein Überblick, wie einfach Sie Steuern einsparen können
1. Anfrage
Sie vermieten und wollen das Potenzial herausfinden, ob Sie mit Hilfe von unseren Leistungen Steuern sparen können? Eine unverbindliche Ersteinschätzung erhalten Sie telefonisch. Kostenlos!
2. Kaufpreisaufteilung
Ein Gutachten kann die Kaufpreisaufteilung beeinflussen. Nicht selten liegt der bauliche Anteil bei Wohnungen über 85 %, teils über 90 %. Von diesem Anteil der Anschaffungskosten bemisst sich Ihre steuerliche Abschreibung.
3. Restnutzungsdauer
Es lohnt sich meist bereits bei Bajahren vor 1995. Durch diesen Nachweis kann die Abschreibung oftmals deutlich erhöht werden.
4. Neubau
Abschreibungen im Neubau sind ab 2024 sehr lukrativ. Kombinierbare Abschreibungsmöglichkeiten lassen eine Abschreibung im ersten Jahr von bis zu 10 % zu. Auf zehn Jahre ist hierbei oftmals eine Abschreibung von mehr als der Hälfte möglich.
Abschreibung mit Gutachten und Detailwissen
Ein Leitfaden mit Praxistipps
Das Steuerrecht im Immobilienbereich ist für viele Vermieter:innen eine Herausforderung. Selbst Experten verlieren leicht den Überblick. Doch gerade im Bereich der Abschreibungen gibt es einige Stellschrauben, die Vermieter:innen erhebliche Steuervorteile verschaffen können. Im Folgenden beleuchten wir Aspekte, die helfen können, Steuern zu sparen.
Nutzungsdauergutachten: Ein wertvolles Instrument
Eine aktuellere Änderung in der Rechtsprechung hat das sogenannte Restnutzungsdauergutachten – oder verkürzt „Nutzungsdauer- gutachten“ – in den Fokus gerückt. Normalerweise können Vermieter:innen ihre Immobilie nach dem Kauf über 50 Jahre abschreiben, unabhängig vom Alter des Gebäudes. Ist ein Gebäude jedoch im Lebenszyklus deutlich fortgeschritten, lässt sich häufig kein rentabler Ertrag mehr erzielen. Eine Abschreibung über 50 Jahre wäre in diesem Fall unrealistisch. Hier greift die Änderung: Mit einem entsprechenden Nachweis können Steuerpflichtige eine für sie günstigere Abschreibung vornehmen. Hat eine Immobilie beispielsweise nur noch eine Restnutzungsdauer von 12 Jahren, erhöht sich die jährliche Abschreibung erheblich – in diesem Fall sogar um mehr als das Vierfache - also über 8 % p. a..
Eine geringere Nutzungsdauer mittels Nutzungsdauergutachten nachzuweisen lohnt sich besonders für Immobilien vor Baujahr 1995 - abhängig vom Zustand.
Kaufpreisaufteilung: Chancen für Neu- und Bestandsimmobilien
Eine weitere Stellschraube, die Vermieter:innen nutzen können, ist die Kaufpreisaufteilung. Oftmals werden der Boden- und Gebäudewert im Kaufvertrag getrennt aufgeführt, besonders im Neubaubereich. Doch für die Abschreibung ist diese Trennung nicht all zu oft maßgebend. Vielmehr kann eine gesonderte Aufteilung vorgenommen werden.
Das Bundesfinanzministerium stellt hierzu eine Arbeitshilfe (Excel-Datei) für die Kaufpreisaufteilung zur Verfügung, die verschiedene Objekt- und Marktdaten berücksichtigt. Hier eröffnen sich Spielräume, etwa durch die Angabe des Liegenschaftszinssatzes oder der Miete. Besonders niedrige Liegenschaftszinssätze, also die Mietrendite nach Abzug der Bewirtschaftungskosten, können sich hier positiv auswirken. Das gilt auch bei hohen Baukosten. Eine sorgfältige Aufteilung des Kaufpreises kann so den Cashflow nach Steuern erheblich verbessern.
Neubauten: Kombination von Abschreibungen nutzen
Auch im Neubau gibt es interessante Möglichkeiten, Steuern zu sparen. So kann eine nachhaltige Bauweise eine Kombination von Abschreibungen nach § 7 EStG und § 7b EStG ermöglichen. Seit 2024 erlaubt § 7 EStG eine degressive Abschreibung von 5 %, während § 7b EStG eine Sonderabschreibung von weiteren 5 % für bis zu vier Jahre vorsieht.
Allerdings gibt es bei der Sonderabschreibung Grenzen: Die zugrunde gelegte Wohnfläche, insbesondere in Ballungsgebieten, wird häufig schnell überschritten. Doch hier bietet sich eine Lösung: Das Bundesfinanzministerium akzeptiert gem. einer internen Verwaltungsanweisung alternativ die Bruttogrundfläche (BGF) gemäß DIN 277, die auch unterirdische Geschosse und teils nicht ausgebaute Stauräume in Steildächern umfasst. Dadurch ist selbst in teueren Lagen nicht selten die Nutzung der Vorschrift möglich.
Zu beachten ist zudem der relevante Zeitpunkt für die Abschreibung: Während bei der einen Vorschrift die Bauanzeige entscheidend ist, ist es bei der anderen die Baugenehmigung bzw. die Baubeginnsanzeige. Hier ist Präzision gefragt, da diese Zeitpunkte oft deutlich auseinanderliegen.
Abschreibung von Denkmälern
Interessante Steuervorteile sind auch bei bei Baumaßnahmen im Bereich der Baudenkmäler möglich. Bis zu 9 %.
Fazit: Beratung lohnt sich
Vermieter:innen, die ihre steuerlichen Möglichkeiten optimal ausschöpfen möchten, sollten unbedingt den Rat eines Steuerberaters sowie eines Wertermittlungsgutachters einholen. Eine fundierte Beratung kann sich erheblich auf den Cashflow auswirken und am Ende einen Kapitalzuwachs ermöglichen.
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